De verkoopovereenkomst.

Een voorbeeld van een verkoopsovereenkomst kan u hier bekijken en/of downloaden.

Meestal spreekt men over "voorlopige verkoopsovereenkomst" of "compromis".
Deze benamingen zijn misleidend
Ten onrechte laten zij uitschijnen dat zowel de koper als de verkoper nog zouden kunnen afzien van de tussen hen gesloten overeenkomst.
Niets is minder waar: zodra een verkoper zich verbindt een goed over te dragen aan een koper, die akkoord is de daarvoor bepaalde prijs te betalen, is de verkoop gesloten en kan geen van de partijen nog terug.
Ook indien er nog geen voorschot zou betaald zijn.
Het geschrift dat bij deze gelegenheid wordt opgemaakt, de zogenaamde "voorlopige" verkoopovereenkomst, is dus allesbehalve voorlopig.
Integendeel, zij is definitief!
Daarom spreken wij beter van een onderhandse verkoopovereenkomst.
Deze vormt het bewijs tussen de partijen van het gesloten contract, en zal later als basis dienen voor de notariële akte.
De notaris is gebonden door de bepalingen van de onderhandse overeenkomst.
Tussen de onderhandse verkoopovereenkomst en de notariële akte verloopt maximum vier maanden.
Immers binnen deze termijn dienen de registratierechten betaald te worden.
Mocht tijdens deze periode één van de partijen overlijden, dan gaan zijn rechten en plichten automatisch over op zijn erfgenamen .
Het is dus van het allergrootste belang reeds in de onderhandse verkoopovereenkomst zo volledig en duidelijk mogelijk afspraken te maken, zodat geen ruimte gelaten wordt voor discussie.
Het opstellen van de overeenkomst is niet altijd eenvoudig.
Denken wij maar aan het volgende:

• is de persoon die zich als verkoper voordoet wel de enige eigenaar ?
  Behoort de woning na overlijden van één van de ouders, niet toe aan de overlevende ouder samen met de kinderen en mogelijk schoonkinderen ? In dit geval moeten alle mede-eigenaars akkoord gaan en de verkoopovereenkomst tekenen.
• zijn de eigenaars wel bekwaam om te verkopen?
  Zijn zij allen meerderjarig?
  Is er onder hen geen onbekwame of gefailleerde?
• is het verkochte wel duidelijk omschreven? Werden de oppervlakte en de kadastrale gegevens gecontroleerd?
• kan onze liefhebber kopen ? Is hij solvabel? Kan hij een hypothecaire lening bekomen?
• is het verkochte eigendom niet overbelast met hypothecaire leningen en andere schulden? Werd er geen beslag gelegd?
• rust er geen vruchtgebruik of een recht van bewoning op? Werd er aan de huurder misschien geen voorkeurrecht tot aankoop verleend ?
• is het goed niet geklasseerd als monument, stads- of dorpgezicht? Maakt het misschien deel uit van het archeologisch patrimonium?
• is de verkoper wel in regel met zijn belastingen (directe en BTW), zodat de verkoop normaal kan doorgaan ?
• wat gaat de pachter doen? Mogelijk zijn recht van voorkoop uitoefenen?
• ligt het eigendom niet in een ruilverkaveling?
• wat met de brandverzekering?
• is het te betalen voorschot, inachtgenomen de omstandigheden, niet te groot of te gering?
• wanneer moet het saldo van de koopprijs betaald worden ?
• wanneer krijgt de koper de sleutel ?
• is hij volledig op de hoogte van de verhuurtoestand ?
• zijn er erfdienstbaarheden ?
• wie zal de verhaalbelastingen op de aanleg en de verbreding van straten en de andere werken aan het wegennet (verder) betalen?
• kan de verkoping nog plaats vinden onder het stelsel van de BTW? Zeer belangrijk, daar dit een aanzienlijke verhoging van de kosten voor de koper meebrengt.
• wat met de bescherming van de koper, indien deze een appartement koopt op plan?

Wanneer aan deze punten geen aandacht wordt besteed bij het opstellen van de overeenkomst, dan zal de notariële akte initieel vaak leemtes vertonen.
Zoals reeds gezegd, vindt deze akte zijn basis in de verkoopovereenkomst.
Indien daarin niets wordt voorzien, kan de notaris hieraan eigenmachtig niet verhelpen, maar zal hij bij beide partijen moeten raadplegen.
In de akte kunnen immers zonder het akkoord van partijen geen lasten of voorwaarden worden opgenomen, die zouden afwijken of tegenstrijdig zijn met hetgeen opgenomen werd in de onderhandse verkoopovereenkomst of hetgeen zij daarbuiten hebben afgesproken .
Neem daarom het zekere voor het onzekere en aarzel niet vooraf uw verkoopovereenkomst te laten opstellen of nakijken.
Dit brengt immers geen meerkost mee, noch voor de verkoper noch voor de koper, maar is vervat in het geheel van de notariële beschrijvingskosten.
Een goed opgestelde verkoopovereenkomst kan heel wat narigheid voorkomen!
Maar is er geen mogelijkheid om een tussenstadium te voorzien, een bedenktijd in te lassen?
Uiteraard zal men voorzichtig moeten zijn: men kan of wil niet altijd onmiddellijk beslissen.
Een onderhandse koopovereenkomst tekenen is, zoals reeds verteld, definitief.
Wat dan?
Zowel een optie als een opschortende voorwaarde kunnen uitkomst bieden.